Czy akt notarialny jest konieczny?
Każdy zakup nieruchomości w Polsce pod rygorem nieważności musi zostać dokonany w formie aktu notarialnego.
Tak jak umowa przedwstępna może mieć taką formę (ale nie musi), tak umowa przyrzeczona, zwana też umową ostateczną lub umową przenoszącą własność nie może mieć innej formy niż akt notarialny.
Każda wizyta u notariusza wiąże się z kosztami, zazwyczaj znacznymi. Aby ułatwić negocjacje z notariuszem poniżej przedstawiamy kilka informacji dotyczących zasad funkcjonowania konstrukcji elementów składających się na całkowity koszt aktu notarialnego.Należy na wstępie rozbić koszt całkowity na elementy zależne od notariusza oraz na takie, na które nie ma on wpływu.Kosztami niezależnymi są wszelkie opłaty sądowe oraz podatki. Tutaj nic nie wynegocjujemy, ponieważ są narzucane odgórnie obowiązującym prawem.Kosztami, które notariusz może kształtować są opłaty za czynności notariusza (taksa notarialna) oraz koszt wypisów/odpisów aktu. Koszty te, w przeciwieństwie do innych zawodów prawniczych ograniczane są odgórnie rozporządzeniem ministra sprawiedliwości. Mówiąc w prostych słowach: minister sprawiedliwości rozporządzeniem określa maksymalne kwoty opłat za czynności notarialne.Logicznie więc jest, że notariusz może ustalić te koszty na poziomie od zera do maksymalnej kwoty, której nie może przekroczyć.Dla informacji dodam że np. adwokaci oraz radcowie prawni mają rozporządzeniem określane minimalne stawki i mogą ustalać je w górę w sposób zasadniczo nieograniczony (lub ograniczony zdrowym rozsądkiem oraz konkurencją na rynku).
Znamy więc już mechanizm wyliczania stawek za czynności notariusza.
Trzy kroki do ustalania ceny.
- Po pierwsze: zawsze ustalamy koszt aktu notarialnego z wyprzedzeniem. Próba negocjacji po odczytaniu aktu lub bezpośrednio przed aktem z góry skazana jest na niepowodzenie.
Ustalając cenę, najlepiej sprawdzić ją w kilku kancelariach. Pamiętajmy, żeby zapytać o szczegółowe rozbicie kosztu aktu na poszczególne elementy. - Kolejnym krokiem jest ustalenie maksymalnej taksy wg rozporządzenia ministra. Będziemy wiedzieli, czy notariusz zastosował rabat i w jakiej wysokości. Zwyczajowo przyjęło się że ceną wyjściową jest właśnie maksymalna taksa zarówno za czynności (wg tabel zależy to od wartości transakcji, a opłata za wypisy to 6zł za stronę – stąd duże litery oraz duże marginesy).
- Ostatni etap to negocjacja ceny. Jeśli otrzymaliśmy maksymalne stawki to warto pomęczyć notariusza o rabat. Od dużych kwot, nawet kilku lub kilkunastoprocentowy rabat będzie odczuwalny.
Jeden z niedawnych naszych Klientów cały czas informował że będzie korzystał z notariusza dewelopera ponieważ tam będzie miał rabat. Nie sprawdził jednak tej ceny wcześniej. Tak się złożyło, że przyjechał do nas skonsultować pewne zapisy 2 godziny przed aktem. Wtedy już znał cenę. Było to 3753,50zł. Sprawdziliśmy że nawet 50 groszy wyższa cena byłaby już nielegalna, ponieważ wykraczałaby powyżej maksymalnie ustalonych taks z rozporządzenia ministra. Próbowaliśmy, będąc na akcie z Klientem, negocjować tą cenę. Niestety – tak jak można było się tego spodziewać – negocjacje w takim momencie skazane były na niepowodzenie. A można było zaoszczędzić około 1500zł.
Na koniec warto zwrócić uwagę na umowy podpisywane w pakiecie: zarówno umowa przedwstępna, jak i umowa ostateczne w formie aktu notarialnego. W takim przypadku bezwzględnie już przy umowie przedwstępnej ustalamy cenę aktu dla umowy ostatecznej. Powód jest prosty: zwyczajowo większość notariuszy raczej nie będzie chętna do podpisania umowy ostatecznej jeśli przedwstępną umowę spisywał jego zawodowy kolega. Taka sobie solidarność branżowa.
Zawody prawnicze mają zakaz reklamy, dlatego nie możemy w tym miejscu reklamować kancelarii z którymi współpracujemy. Jednak w przypadku szczegółowych zapytań zapraszamy do kontaktu z naszymi Expertami.
